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酒屋の2階を間借しする場合は「ワインハウス」 川が近くを流れていれば「リバーサイド・コーポ」 経営者が花屋の場合「フラワー・マンション」
 

 

 
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マンション選びの基準として「安心して住めるマンション」というのがある

マンション

しかし、定義が難しい。ついつい「設備が最新鋭で使いやすそう」「内装がお酒落でゴージャス!」「有名な建築家が建築する」という見た目を選択してしまいがち。

一般的に、購入の際にチェックするのは、内装の設備「インフィル」に注目が集まってしまう。高級なイメージがある世田谷などのマンションではなおさら。たしかに「インフィル」は、建物を構成する重要な要素である。ユニットパスやシステムキッチン等の設備機器、壁クロス、フローリングなど、建物の付加価値(資産価値)に寄与する。しかしもっと重要なのは構造に代表される「建物の基本性能」である。

インフィルに対して「スケルトン(骨)」と呼ばれ、建物の構造上主要な部分のことを指します。基礎、柱、梁などの構造のこと、これらは、防水、防音、断熱等の建物の基本性能を決定づけるため重要。しかも、建物が完成してからでは、つくり直したり交換したりすることが事実上不可能な部分となる。

つまり、スケルトンの良し悪しが、マンションの財産価値の良し悪しの大きな要素となる。どんなに洗練されたインフィルでも、スケルトンに問題があるのなら、マンションの価値がゼロかも、しかも大地震に遭遇したときに生命を失うリスクもある。

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新築マンションはいったい、どのくらいもつのでしょうか?

デザイナーズマンション

国土交通省の「集合住宅の長寿命化を目指す報告書(マンション総プロ)」によれば、分譲マンションの平均寿命は46年。建て替えになった物件の平均築後年数は37年。また、国税庁が定める、RC(鉄筋コンクリート) やSRC (鉄骨鉄筋コンクリート) 造のマンションの法定耐周年数は46年と定められている。

耐周年数は大変重要、40年で朽ちてしまう鉄筋マンションと、100 年もつ鉄筋マンションとでは、投資価値は2倍以上の差になる。高齢になったとき、1500万円ともいわれるマンションの建て替え費用は捻出できない。長持ちする建物にこだわりたいなら、配管のメンテナンスが考慮された構造のマンションを選択するべき。

建て替えを行う原因のナンバーワンは配管の老朽化である。しかし、マンションの多くは、上下水道の配管がコンクリートのなかを通っているため、破裂したりサビが出ても、建物本体を壊さなければならず交換できないことが多い。配管の掃除をしたり、交換できる範囲だけ工事を行うという消極的な対策しかない。

鉄はサビると体積が大きくなり鉄筋がコンクリートを圧迫し、コンクリートに亀裂が入る(爆裂現象)。
コンクリート強度も重要。N値(単位=ニュートン) で表されるコンクリート強度は、最近の新築マンションでは24Nが最低限度の基準。建物が高い場合は、その加重に耐えるために強度はもっと必要。100年コンクリートは30Nの高級マンションや60Nで、100N などの「超高強度コンクリートマンション」もある。理論値であり、工事内容や雨風の影響にて実際の耐周年数はもっと短くなる。

マンションの耐周年数は「基本構造部分の造り」と「管理」で決まる、これをマンション購入の重要チェックポイントとするのが良い。

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