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酒屋の2階を間借しする場合は「ワインハウス」 川が近くを流れていれば「リバーサイド・コーポ」 経営者が花屋の場合「フラワー・マンション」
 

 

 
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和室の使い方。
限られたマンションの空間の中で、和室を客間として日常的に利用しないのは、もったいない。
和室の使い勝手を向上させて、和室をリビングの一部として活用したい。
来客が宿泊するときだけは家具を一時的に別の部屋に入れるなどして、和室の空間を積極的に有効利用するのがよい。
例えば、「ゴロッと横になるところ」「低い位置にペタンと座る」という利用のためなら、リビングにカーペットを敷くことで対応する。

更に、和室はあって当たり前のものという固定概念を捨てて、広さのあるリビングなら部分的に畳を置くだけで十分ということも考えられる。

一般的に和室は天井がさほど高くない。
梁型も天井から下がっているため圧迫感を感じることが多い。
費用はかかるが、購入後にリビングと和室の間の扉と下がり壁を取り除いて広々としたリビングにリフォームするというのもよい。
マンションの使用細則はより具体的な記述が重要 & 目玉物件チェック「3つのP」とは?

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駐輪場は台数制限が大変。
住みはじめてから問題が起きやすい施設の一つに駐輸場がある。

通常は総戸数の2倍程度が平均的な収納可能台数となる。
1世帯に2台程度が割り当てられる計算となる。

自転車の利用が多くない都市部では、あまり問題とならないが、注意したいのは、都市周辺部の駅から遠いようなエリアにある大規模マンションで、ファミリータイプ中心の住民である場合。
1世帯あたりの自転車保有台数は、実際には3~4台程度あることが多い。
つまり、駐輪場だけでは自転車の置き場が確保できないことになる。
たとえエレベーターで自室に運べたとしても、外廊下やベランダ、バルコニーは共有部分なので、置くことはできない。

マンションの敷地が大きい場合には、駐輪場の拡張も考えられるが、その場合には、管理組合が臨時総会を開き、増設の賛否を問う手続きを踏む必要がある。
拡張が決まっても、各戸がその設置費用を拠出することになる。
同様にバイク置き場についても同じようなことが発生しうるので、事前に確認をしておく必要がある。
敷地に余裕が無い場合には、駐車場の空いているスペースが利用できるようになっているか、契約前に確認しておくのがよい。

【中古一戸建て 埼玉】 埼玉の物件一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入


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セキュリティはマンションの要。
マンションを決める上でのポイントとして、セキュリティがある。
オートロックは今では当たり前の機能、日勤が多かった管理人も24時間常駐が増えつつある。
これに加えて、以下のような付加価値が追加されているマンションが出てくるなど、セキュリティ関連設備への人気は年々高まる傾向にある。



・警備会社の24時間巡回サービス。
・テレビモニター付きインターホン。
・エントランスやエレベーター内の監視用テレビメラ。
・緊急用の屋上へリポート。
・指紋識別機能付き玄関。

もちろん、これらの設備が十分に機能することが重要。
テレビモニター付きインターホンは、エントランスホールだけでなく、各住戸の玄関に設置されていた方がよい。
また、監視用テレビカメラが設置されていても、その映像をノーチェックする体制も必要である。
セキュリティは設備だけでなく体制も大切なポイント。
管理方法についてもきちんと説明を受け、購入者自らが厳しくチェックするようにしたい。

【新築 名古屋】 名古屋市名東区で探す女性のための新築分譲マンション検索(1ページ目):BIGLOBE Kirei Style


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自分タイの暮らしの変化を長い目でみた物件選びが重要。
マンションにも様々なタイプがある。
どんなタイプに住むかにて、ライフスタイルやライフステージが大きく変わるものである。
自分達に会った物件を選ぶ重要なポイントとなる。
今住んでいる回りのマンションにて考えてみるのがよい。

外観一つとっても、ごく普通の長方形のものから、ギザギザした階段状のマンション、L字型のマンションなど様々である。
形が複雑である方が建築コストも高くなるが、一方で日当たりが悪い住戸ができにくいというメリットでてくる。
住戸のタイプは、間取りプランや位置などで分けることが可能。
まずは、マンションの形状である、マンションの中には長方形でないものも多い。
日当たりをよくしたり、居室を広くするために工夫された物件であるからである。
そのような間取りのマンションの場合、自分達の家族構成や、生活形態にあった間取りである限りは、一概に使い勝手の悪いマンションであるといえない。

一般的には、日当たりや眺望のよい、角住戸や高層階住戸が好まれる傾向にあるが、条件がよければ、それでけ価格も高くなる。
また、一階住戸の場合には、下の階に気兼ねの必要がないというメリットもある。
更に、らい具ステージでタイプを分けることも可能である。

販売時に「共働き向け」「ファンミリー向け」と分類されいる訳ではない。
家族構成に応じて広さや間取りなどの条件が自然と絞られてくるものである。
シングルな、部屋の数よりもLDKの広さが重視されると思われる。

昼間に留守にしがちな共働きの主婦なら、日当たりよりも、宅配ロッカー付きであるほうが重宝するといえる。
ただし、今は共働きで子どもがいない場合でも、将来は、家族が増えたことを想定して置いたほうがよい。
これからは、一つのマンションに長く住むという傾向が強まるとされているため、物件選びも自分の暮らしの変化を長い目で想定する必要がある。
マンションの価格は、建物の中心階の住戸の価格にプラスマイナスして決められる

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マンションの耐用年数は。
一般的にマンションの耐用年数はメンテナンスが鍵と言われる。
コンクリート造りの場合、設計上は100年以上住むことが可能と言われる。
しかし現実的には、コンクリートの劣化にて耐用年数は大きく減少する。
建物の保ちはコンクリートの劣化の程度で決まると考えてよい。
メンテナンスを怠って、適切な時期に補修や改修をしないと、重大な構造破壊が発生するリスクがあることに注意しておきたい。

構造破壊が発生する理由は、コンクリートの骨として鉄骨や鉄筋が使用されており、酸化して腐食するからである。

コンクリートは通気性が高く、水や空気を通す働きがある。
そのためコンクリートの中にある鉄骨や鉄筋に水と酸素が触れ、酸化して腐食(錆の発生)しやすいと言える。
鉄骨や鉄筋の腐食がコンクリート内部で発生すると、その部分が膨張してコンクリートに亀裂を生じさせ構造破壊が起こる。

コンクリートのメンテナンスとしては、亀裂が軽微なうちに適切な修繕を行う方法が一般的。
メンテナンスの行き届いたマンションは100年以上の耐用が可能とも言われる。
メンテナンスが不十分であるマンションは、早いものでは10年程度で破壊や崩壊がはじまることが多い。
特に、屋上など雨水が直接当たるコンクリートは、しっかりした防水方法が必要で、アスファルト防水という方法を一般的には使用される。
小規模のマンションやコストを抑えた対応としては、比較的耐用年数の短いシート防水や簡単な吹きつけ防水が行われることも多い。

この方式の場合には、2~3年程度での改修工事が必要と考えた方がよい。
改修工事の期間を延ばすと、雨漏りや構造破壊などの重大なトラブルになる恐れがあるので、マンション購入の際には、営業マンに長期修繕計画とメンテナンスの予定を必ず確認するのがよい。

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RC・SRC構造の違いについて。
マンションの構造を表すもので、RCは鉄筋コンクリート造り、SRCは鉄骨鉄筋コンクリート造りというのがある。

マンションの購入の際には、マンションの規模と強度のバランスを知識として知っておくのがよい。
マンション物件の広告やパンフレットで、RC構造やSRC構造等の表記を多く目にする。

一般的には高さが20mを越えるような建物の場合はSRC構造で、それ以下はRC構造と考えてよい。
SRC構造はコンクリートの中心に「H鋼」と呼ばれている強固な鉄骨が入っているのが特徴。
その鉄骨の周囲を鉄筋が囲むように作られる。
このSRC構造のマンションは、構造面の信頼性がかなり高い部類となる。
逆に、RC構造は中央の鉄骨がないために、強度的にはSRC構造よりも劣る。
7階(約20m程度)以下のマンションで使用される。

更に、超高層マンションでは、CFT構造が使用される。
CFT構造とはコンクリート充填鋼管を使用した構造で、軽量でありながら強い構造となるのが特徴。


高級マンションと安心して住めるマンションの違い

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共有部分の修繕は簡単にできない。
マンションの見学において、大抵は、居室つまり専用部分のチェックを中心に行う。

しかし、一番重要な箇所は、共通部分であるといえる。
共通部分は、管理組合や他の入居者の同意が無いと、軽微な場合を除いて、簡単には仕様の変更ができないからである。
共通部分のチェックとして、重要な部分は以下のような箇所があるので、まずは、こちらを重点的に確認するのがよい。

・エレベータの数の確認。
・エントランスの使い勝手。
・駐車場の数と使い勝手。

更に、マンション特有の問題となりうる箇所についてもチェックしておきたい。

まずは、音の問題。
子どもの遊び場や駐車場、エントランスホールにて出る音が、建物のどの位置まで届くのか、という確認を行う。
建物の構造にては、音の発生する場所を囲むように、建物が配置されていることがある。
基本的には、音は建物を煙突のように伝わって上層階へ上っていく。

更に通風についても確認を行う。
通風は、建物の形状にては、突風としてあおられることがある。
これらは現地でしかできない確認なので、十分に行うのがよい。
また地下ビットを確認すると、マンションの出来不出来が簡単に分かるので、十分に利用したい。

マンションは、基本的にコンクリートの建造物である。
建築時のコンクリートの打設工事は重要な作業といえる。
ここでの手抜きやミスは、マンションの強度に影響する。
よく調べてみると、建設作業員が投げ込んだと思われるタバコの吸い殻や建設ゴミが、コンクリート中に混ざっている場合があるので、油断しない。
また、コールドジョイントやジャンカが見つかる場合もあるので念入りにチェックをしておきたい。
このような不具合は基本的には、新築時に竣工検査を行い、事前に修正を行うものである。
しかし、実際には、地下ピットや地下駐車場等の、あまり住民の目に届かない箇所は修正されないで残っている場合もあるので注意。

現地でチェックするだけではなく、確認をしながらできるだけ多くの写真を取るのがよい。
そして、余裕がある場合には、マンションとは関係のない設計事務所や建築士に見てもらうのもよい。
また現地見学にて、危険な箇所は立ち入りが禁止される場合がある。
そのようなときには、「竣工検査時の写真を全て見せてください」とリクエストして実際の写真を入手するのがよい。
また、現場の確認には怪我防止のために、ヘルメットや手袋などを着用するのが大切。

【一戸建て 日暮里】 日暮里舎人ライナーの物件一覧角地一戸建て特集|(5ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入


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騒音対策も肝心ひとつ屋根の下、上下左右に住居のあるマンション。
周辺環境ではなく、特に近隣住民の騒音は、マンション居住者の不満のトップとなっている。

この騒音について、マンションの設計にてかなり軽減させることも可能である。
音の伝わり方には、2種類ある。
一つは、上階から壁や床などを通じて伝わる音で、もう一つはテレビの音や人の声など、空気中を伝わる音となる。

物を通じて伝わる音については、軽いものを落とした時については、有効なカーペットを敷くのが有効である。
また、重いものを落としたときのドスンという音、または重いものを引きずったときの音については、床のスラブの厚さや構造と床材にて異なる。
つまり対処的な対応では難しい場合が多い。
スラブ厚は遮音性だけでなく、建物構造にもかかわる重要な要素となる。
標準的には180mm程度であるが200mm以上が望ましい。
他にも、床の構造が二重床のところも多くなっている、同じスラブ厚でも直張りと二重床では遮音性が違ってくる。
床材については遮音等級がL45以下がよい。
境界面の壁については厚さが150mm以上はないと、遮音面のみならず防災面でも不安といえる。
こちらの遮音等級がD50以上であれば問題無い。

更に、給水管の配置や間取りも騒音の要素になる。
寝室の隣や上階にバスルームがあると、静かな夜中に水音が響く騒音の被害を受ける。
上下の住居は同じ間取り、隣の住居は左右対称等の造りのマンションの場合には、あまり問題にはならない。
上下両隣の間取りが異なるような設計のマンションでは、騒音が問題になる可能性があるので注意したい。
パンフレットや図面集を確認すれば、マンションの基本の構造、給排水設備の位置、上下両隣の間取りなどを知ることができる。
マンション・戸建、1階が駐車場の物件は地震対策を確認すべし

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和室は本当に必要か。
和室は洋室に比べて完成後にリフォームすると割高になる。


畳や天井などの造作の分コストが高く、天井高は低めに設定されているためである。
ほとんどのマンションには和室があるが必要としないライフスタイルの人も居る。
こういう人は完成前の物件を探すことを薦める、完成前なら購入者の希望に応じて、追加料金なしで和室から洋室へ変更可能な場合があるためである。

ライフスタイルにて間取りを自由に変更できるマンションが流行っている。
デザイナーズブランドマンションという付加価値型マンションでは、壁紙やドアなどの内装設備や素材などを有名ブランドの中から自由に選択できる。
また大手建設会社がリビングの大きさや居室の広さ、洋室と和室の別など、水回りの一部(浴室やトイレ、キッチンなどの位置)を除いた全ての間取りを変更できる(セミ・オーダー)マンションの販売も行っているようである。
住む人のライフスタイルや好みに応じて、決められた間取りの中から選ぶマンションから、注文住宅感覚のマンションへ変身してきているようである。


マンションチェックの視点 と 最上階について

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意外に重要な共用部分。
マンションでの不満・苦情には結露、音などがあるが、ゴミの問題も多い。


まずゴミの分別方法は自治体にて異なる。
マンションでは、100世帯以上が1カ所にゴミを出すということもあるので、 マンションの購入前に、以下の点をチェックしておきたい。

・ゴミ置き場の場所は利用しやすいか。
・分別方法に従って整頓できるような工夫があるか。
・世帯数に適したスペースがあるか。
・臭いや害虫の対策は十分とられているか。

ゴミの問題は、入居してから問題になることもあるので気をつけたい、まずは、規約などをきちんと調べておくのがよい。

また、見落としがちなのはペットの可、不可も重要なチェックポイントになる。
ペット可能になることで、衛生面や臭いの問題が発生する。
更に売れ行きの悪いマンションほど売るための手段としてペット可にする傾向があることも念頭に置いておきたい。
ペットをどうしても飼いたい人以外は、ペット可マンションは避けた方が無難である。

他にも確認しておきたいのが、エレベーターの台数である。
定員は世帯数にかなった利用しやすい場所にあるのかチェックしておく。
少なくとも40軒に一台あるかどうか、というのがエレベータの目安である。
台数が少ないと、朝忙しい時間帯に利用しづらい場合が発生するので注意した方がよい。

【マンション 荒川区】 荒川区の物件一覧タワーマンション特集|(1ページ目) | ホームズの中古マンション購入


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廊下やベランダは大切な避難路。
マンションの廊下やベランダは共有部分となっている。
つまり自分のものを勝手においてはいけない場所となる。
災害時の重要な避難経路になっているため、管理組合から指摘される可能性が高い。
通行のじゃまにならない、と個人的に判断しておくことの無いようにしたい。
室内の収納スペースに収まりきらない物は、ベランダやバルコニーに置いている人は注意が必要。

ベランダに物を置こうと思っている人は、室内で収納できるようにスペースを考えて部屋を選ぶ必要がある。


大規模マンションのチラシ「駅徒歩○分」に注意

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マンション選びの第一歩は情報収集と言える。
週末など限られた時間しか物件探しに割り当てれられない場合が多い。

希望にある物件を効率よく探すためには、情報収集の方法を吟味する必要がある。
情報収集のポイントについて、いくつか上げてみる。

◆新聞の折込チラシでの情報収集。
一番手軽な方法としては、新聞の折り込みチラシや広告を利用することである。
新聞には毎日のように無料でチラシが送られてくる。
中古マンションの情報が戦っている仲介会社のチラシの場合、一社でたくさんの物件情報が出ているし、新築マンションでは一つの物件の情報がかなり詳しく記減されています。
無料で情報が手に入るお手軽さがある一方で、都合のよい情報しか出していない点に注意が必要。

◆物件情報誌での情報収集。
物件情報を一冊にまとめた情報誌にも無料のものがある。
書店に置いてあるものは有料である。
情報誌のメリットは、一冊で広い地域の情報を入手することができる点である。
新聞の折込チラシの場合、物件の範囲は限られている、情報誌の方が広い範囲の物件をカバーできているといえる。
現在住んでいるエリア以外で物件を探す場合には、情報誌の方がよい。
情報誌で注意したい点は、中古マンションの場合、印刷や流通の関係で、本が出た時点では既に「売却済み」となっている場合がある。
また、地域を限定する人には、情報量が若干少ないのもデメリットと言える。

◆インターネットでの情報収集。
最近よく利用されるのが、インターネットによる情報収集である。
大手の分譲会社や仲介会社がホームページを開設して、物件情報を提供する場合が多い。
インターネットでのメリットは、メールで不動産会社とやりとりできること。
電話や訪問がわずらわしいと考える人には、便利なツールと言える。
しかし、全ての会社がネットを活用するわけではない点と情報の信憑性に不安が残る場合があるので注意しておきたい。

◆モデルルームでの情報収集。
やはり手っ取り早いのは、不動産会社やモデルルームに直接足を運ぶことである。
そこには営業マンがいるので、わからないことや相談ごとを聞くことができる。
その場で対応してもらえる点と、物件を自分の目で見れることが上記3つには無いメリットと言える。
しかし営業マンにては、扱っているマンションを強引に売り込みをされる場合があるので、そこは注意した方がよい。

【山形 新築 マンション】 山形の一覧(1ページ目) | ホームズの中古マンション購入


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マンション選び:情報誌・ネットの活用方法について。
物件情報を手軽に入手する方法として、情報誌の活用がある。

駅の売店や書店で手に入る「週刊住宅情報」はチラシと違って有料であるが、マンションを購入する人には、役に立つ情報が満載となている。

販売中のマンションが掲載されている箇所は、カラーのレポートページと2色刷りの物件情報の欄となる。
レポートページは新築マンションの情報を沿線別に集めて、モデルルームの写真や間取り図などが掲載されている。
物件概要なども、統一体裁でまとめられているので、物件同士を比較する際に、である。

一方、帯情報は中古マンションが中心で、やはり沿線別で掲載されている。
1ページに多く掲載されているので、どんな物件がいくらくらいで売りに出されているのかという目安にも使うことができる。
もし時間に余裕があれば、物件情報以外のページも活用するのがよい。
編集記事では、買った人の体験版や、ローン・税金・法律などのノウハウ記事等の、これから購入する人向けの情報が満載であるからだ。

また、意外と使い勝手がよいのが、表紙のすぐ次にある折込式の沿線マップである。
首都圏版なら、首都圏一円の鉄道の駅が全て、網羅されている。
ターミナル駅からの所要時間も書いてある。
「勤務先まで1時間で通えるのは、どの駅までか」ということが分かる。

最近は、インターネットでの情報収集も広がってきた。
好きなときに好きなだけ最新情報にアクセスできるというメリットがある。
また、物件情報を閲覧できるサイトも増えてきている。
不動産会社のサイトに直接アクセうしてもよいし。
複数の会社の情報を集めたサイトをチェックするのもよい。
情報の質や量、どの程度頻繁に物件が更新されているのかは企業にて、さまざまであるが、比較しながら自分に適したネットサーフィンを楽しむのもよい。
たいていのサイトでは、メールでの問合せも受け付けている。
また、サイトから物件ごとに、資料請求が可能んばサイトも増えてきている。
また不動産屋に直接電話をかけることができるサイトも多い。
忙しくて、不動産会社に訪問ができない人は、こうしたインターネットを活用したい。


マンションに流行は求めるな

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販売後のアフターサービス検査も厳しくチェック。
マンションのアフターサービスの保証期間は、一般的に購入後2年程度。
アフターサービスの内容については、購入時に販売会社から渡される「アフターサービス規約」に書かれている。
アフターサービスの対象としては購入した部屋の構造的な不具合となる。
具体的には、建具の異常、壁の歪み、床のきしみなどである。

一方で、給湯器、ガス器具、換気扇等の設備はメーカーの保証があるので、アフターサービスの対象外となっている。
また、建設会社は1年検査、2年検査等の販売後のアフターサービス検査(暇庇点検)を行う。
共有部分である建物の構造に何らかのトラブルがあるかを調べるのが主な内容。
それ以外にも専有部分の不具合箇所も確認する。
専有部分については、検査の際に指摘すれば販売会社が対処してくれる場合が多い。

しかし、実際問題として、購入後は「あそこがおかしい」と連絡を入れても、「担当者が外出中です」などといって、いっこうに連絡もよこさない会社があるのも事実。
「釣った魚に餌はやらない」ということにならないためにも、やはり契約時にはアフターサービスの責任者か担当者から「入居後でも何かトラブルが生じたら、至急対処します」という確約を取っておくのが大切。
確約は、アフターサービス規約に記入させるのが望ましい。
本当に対応するのか、管理組合員が検査時に立ち会うことが重要と言われる。
また、アフターサービスは期限付きのであるので、保証期間が過ぎれば、無償ではサービスは受けられなくなる。

【富山 マンション】 富山の物件一覧(1ページ目) | ホームズの中古マンション購入


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高齢化時代の到来を感じさせるマンション。
高齢者が安心して暮らせるマンションとして、シニア・マンションまたはシルバー・マンションというのが登場する。

このマンションの特徴としては以下がある。
安心してシニア・ライフを楽しめるように考慮されているのがメリットといえる。

・退職後の人々の終の棲家として考えられたマンションであること。
・専有住戸へ食事や買い物のデリバリーサービスを受けられること。
・専有部分も段差を極力排除する。
・トイレや浴室はもちろん、随所に非常用のインターホンや診療所と直接つながるナースコールを設置する。
・館内はエレベーターは大型で、車椅子やストレッチャーが問題なく利用できるようになっている。
・通常のマンションの設備に、いざという時のライフケアをプラスすること。

ライフケアをサポートする施設としては、レストラン、コインランドリー、カルチャールーム、ゲストルームなどの施設・設備、診療所、リハビリセンターなどの併設がある。
価格面で若干の割高になるが、付加価値に対する安心料と考えて検討の余地は高いといえる。


戸建の地下室には2種類ある & マンションのPP分離とレイアウトのコツ

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チラシや広告の裏の裏までチェックする、小さな文字で書かれているのが重要事項!?。
チラシや広告はもっとも手軽な情報源と言える。

無料で入手できるだけに注意して読み込む必要があるのも事実。
新築マンションのチラシはかなり厚手の紙にきれいな写真が印刷する場合が多い。
見た目では「住み心地が良さそう」という印象を受ける。
しかし、実際には対象の物件と関係のないイメージ写真である場合もある。
美しい夜景の写真の下に「マンションの最上階と同じ高さからの眺望写真です」という場合もあるので注意が必要である。
そのような注意書きを見ずに、そのマンションを買えば必ず夜景が楽しめると思い込むと、大きな失敗をする。

また、他にも注意したいのはチラシに掲載されている間取り図である。
間取り図は、住み心地をチェックするのに重要な情報と言える。
間取り図がある場合にはよいのであるが、全てのチラシにマンションの間取り図が載っているわけではない。
広い住戸であったり、東南角部屋の住戸だけ掲載する場合もある。
つまり買いたくなる物件の間取りのみ掲載するという訳である。
見た目にごまかされずに、自分の希望の条件を備えた物件を見つける冷静な判断力が必要と言える。
一方で、チラシに掲載されている周辺マップについては、役に立つことが多い。
周辺マップには、最寄り駅からの道順を示すために掲載されている。
土地勘が無い地域の場合、周辺環境を知るための手がかりとなる。

・マンションの近くにどんな店があるのか。
・学校までの距離はどのくらいか。
・交通量の多い道路が近くにないか。

等の情報を読み取ることができる。
ただし、近くの学校が実は学区外で通えないというケースもあるので周辺マップについては、も参考情報、物件を絞ってから、本格的に周辺情報を調べるのは、やはり必要である。

最後に、チラシ・広告で一番重要なのは、小さな字で書かれている物件概要の箇所である。
物件概要には、所在地や戸数だけでなく、住戸の広さや管理費の金額、権利形態などの情報が満載となっている。
物件の購入を検討するなら、ぜひ知っておくべき内容となる。
物件概要は、現地に出向く前に必ずチェックしておくのがよい。
もちろん、法律で禁じられている「二重価格表示」などの不正な広告・チラシは相手にしないのが、賢い選択である。

【一戸建て 山手】 JR山手線の物件一覧オール電化一戸建て特集|(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入


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小規模マンションは長期修繕計画が決め手。
マンションのメンテナンスにて、快適に長く住めるかが決まるといってよい。
そのために、日常的に補修できないような外壁塗装や配管の調査や不具合箇所の改修、屋上防水工事は、10年くらいのサイクル大規模に修繕をした方がよい。
この際に心配となるのは費用である・改修は大掛かりな作業となるために、経費も膨大になる。


10階建て100世帯程度のマンションで、防水工事の費用は500万円程度になる。
その他の修繕費用全体をあわせると、平均で1000万円を超えると思われる。
この費用は、基本的には、入居時の一時払いと毎月の修繕積立金にてまかなう。
修繕時には個人負担が無いのが一般的である。

しかし、マンションにては、修繕時期までに積み立ての修繕金が十分に無い場合がある。
予定入居者数に満たなかったマンションや、50世帯以下の小規模マンションで多く発生する。
その場合、工事前に臨時総会を開いて、各住戸に負担金の拠出を求めることになる。
住宅ローンと積み立て修繕金を払った上に、追加での負担は住民としては痛い。
しかし、どうしても資金が不足する状態の場合には、修繕を見送ることにならざるを得ない。
積立金以外の出費を要求されないように、特に50世帯以下の小規模マンションを購入する場合には、修繕積立計画の十分な説明を受け、不足時の対応をどうするのか、販売会社に確認しておくのがよい。


一戸建て購入者の法則。都心から70キロを超えると校則が厳しくなる

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乾燥機置き場がない。
マンションには、かぎられたスペースを有効活用するための工夫が沢山ある。

しかし乾燥機を設置するスペースのあるマンションは少ない場合が多い。
特に高級マンションの上層階は、ベランダの風当たりが強い。
そのために洗濯物を外に干せないことが多い。
注意が必要。
代替としてそのために、浴室乾燥の機能が付けられている場合が多いが、こちらも少なからず難点がある。
浴室のカビも防げるといわれている浴室乾燥機能であるが、本来の機能である洗濯物の乾燥にはかなりの時間が必要となる。
浴室のサイズなどの条件にもよるが、平均的な4人家族の1回分の洗濯物を乾燥させるのに約4時間ほど必要。
洗濯物専門の乾燥機の方が作業は早くなる。
しかしこのような浴室乾燥機能があるのが前提となっているマンションの場合、乾燥機の設置スペースまでは考慮されていないのがほとんどである。
やはり、洗濯物専用の乾燥機を利用したい場合には、浴室乾燥機能の確認とともに、洗濯機スペースに乾燥機を併設できるスペースがあるかの確認をしておいた方がよい。

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新築がいいのか、中古がいいのか。
マンション、戸建のどちらを購入するのか、というのを決めても次に「新築」と「中古」はどちらがいいのか?という判断が必要になる。
中古と新築では、物件の探し方が大きくことなるので、初めに決めておくのが大切。
中古・新築それぞれのメリットとデメリットを確認することで、判断材料としたい。
新築物件について、なんといっても新しいことがメリットといえる。
日本人は新し物好きである。
モデルルームでピカピカの部屋を欲しくなる気持ちは誰にでもある。
更に新築の場合には、キッチンや浴室などの設備も最新であることが多い。
最新であるために、使い勝手もよいことが期待できる。
しかしデメリットもある。
新築は中古に比べて価格が高い。


つまり同じ値段だったら、一つグレードの高い中古の物件を手に入れることも可能となる。
更に、自分が買いたいエリアで、必ず新築マンションが販売されているとは限らない。
また、建物が未完成の場合、実物を見る前に契約を決めないといけない&そのマンションの管理の状態も把握できない。
更に、子どもがアレルギーがある場合には、新築病(シックハウス)の心配もしないといけない。
その一方で、中古なら新築よりも安く買うことができる上に、実物を確認しながら選ぶことができる。
また、そのマンションの管理状況も既に住んでいる人に確認すりことができる。
更に、よほど郊外でないなら、たいてい街にいくつかの物件があるので、比較的多くの物件を比較することができる。
もちろん中古物件にもデメリットは存在する、最大の欠点としては建物の古さがある。
設備が時代遅れであることや、メンテナンスにお金がかかる場合がある。
また、住宅ローンの返済期間が短くなって負担が重くなることも考慮する必要がある。
つまり、新築には新築の良さが、中古には中古の良さがあるといえる。
まだ新築か中古かを決めかねている場合には、固定観念を持たずに、中古や新築に目を向けてみるのも大切なことである。
中古の場合には、意外と希望通りのマンションが安く買える場合があるかもしれない。

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意外と使いにくい羊雲型。
玄関の左右に個室を配置し、中央の廊下をリビングへと進む途中に洗面・浴室やトイレを配置する。


そしてリビングに入ると左右どちらかにキッチンとダイニングスペース、反対側に和室があるという間取りは、マンションの最も基本的なパターンで「羊雲型」といわれる。
いちばんクセがなくて使いやすい間取りだとされているが、「羊雲型」は設計する側が一番悩まずに作れるタイプなだけである。
決してユーザーの使い勝手がよいのではない。
子どもを持つ家庭の場合、子どもの個室は日当たりの悪い玄関側の部屋となる。
リビングと個室との間には人の気配を分断する水回りがあり、また、子どもが帰宅したことをリビングからは認知できない。
つまり家族の一体感が希薄になりやすいという欠点が顕著と言える。
子どもがいない家庭の場合には、この玄関横の個室は書斎や趣味部屋になる場合が多い。
しかし、昼間でも電気が必要で経済的によくない。
更に、玄関が暗い上に、来客が家族の共有スペースを通らないとリビングに入れないのも欠点と言える。
中古マンション購入:儲け第一主義のオーナーの見分け方

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マンション購入の決め手:不具合・工事ミスはすぐに修理してもらう。


マンション・戸建購入:まずはいま住んでる周辺地域で探してみるのがおススメ


新築マンションにはアフターサービス期間というものがある。その期間なら、基本的には、不具合や工事ミスなどを無料で修理してもらえる。信頼の置ける業者である場合でも、不具合や修理ミスが出ることは珍しくない。

入居して安心をするのではなく、まずは、問題がないかを細かく点検することが重要。そして何か見つかったら、どんな小さなことでもすぐに業者に申し出ることが大切。もし業者が無視したり、無料の修理に応じてくれない場合には、積極的に会社の本社や消費者センター、もしくは各都道府県の住宅局不動産業指導課に申し出ることが大切。
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前住者が独身の場合の中古マンションの注意点。



中古マンションの売り出し文句として「以前は男性の独り暮らしで、留守がちでした。家族で住んでいた場合にくらべると汚れていませんよ」というのがある。

傷みについては、確かに少ないかもしれない。しかし、住まいの基本的な機能が壊れているか十分チェックが必要。キッチンの換気扇の動きが鈍いとか、ベランダのスロップシンクの蛇口が開かないとか、普段使わなかったために、故障に気がつかないままだった、という可能性も高い。

前の住人が独身だったなら、小さな部分が見落とされがちになる。逆にどんな部分も見逃さないように注意しておいた方がよい。
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不動産業者の経営状態のチェックも大切。


購入を予定していたマンションを販売する大手不動産業者がある日突然倒産、ということも無いわけではない。
完成を待っていた新築マンションがいきなり建設中止、手付け金も、あるいは頭金も返ってこないというのは悲惨。大抵は、倒産の前の段階で別の会社がスポンサーになることで最悪の事態をまぬがれ、顧客も守られることが多い。

しかし一部では、社長はトンズラ、負債はなんと137億、というケースも過去に起こっている。被害者は、ほとんどマンション購入予定の一般人となる。平均1人1000万円の損失をこうむるという悲惨な状況もありえる。予防策としては、以下が可能。


①同業者の口を割わらせる。
 家を購入するときは、最低でもモデルルームの10軒程度は見る。
 その時に同業他社から「あそこのマンションも検討中なんですけどね」という形で情報を引き出す方法。
 別業者の名前を出して相手の反応を見ることで、ライバル業者から悪口を聞いてみるもの良い。
 「ここだけの話、」という形で具体的な話が出てきたら注意をすると良い。

②株価の動きからチェックをする。
 新聞やインターネットで、株価の動向を調べ株価が200円を切っていないかチェックする。
 200円を切っている業者は敬遠した方が良い。
 業者の社会的な信頼度は重要。

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コンクリート劣化の少ないマンションとは。


鉄筋コンクリートの劣化は、骨材や施工技術に起因することが多い。最近劣化によるコンクリートがひび割れ、はがれ落ち、最終的には建物が崩れるという問題が発生する。コンクリートは、セメントと水を骨材と呼ばれる砂、砂利と適当な割合で混ぜ合わせることで作られるが、劣化は「凍害」「塩害」「中性化」、「アルカリ骨材反応」によるものが主である。


◆凍害。
 コンクリート内に含まれる水分が凍って膨張し、コンクリートが部分的にはがれ落ちてしまう現象のこと。

◆塩害。
 コンクリートに用いられる砂は塩分を含まない川砂、もしくは、海砂を十分に塩抜きしたものを
 利用するのが正しい製造方法となる。
 しかし海砂の塩抜きが十分でないと、コンクリート内の鉄筋が塩分にて錆びてしまう。
 錆びた鉄は体積が膨張することで、回りのコンクリートにひび割れを発生させる。

◆中性化。
 セメントに含まれる石灰分にてアルカリの性質を保っているのがコンクリートであるが、
 空気中の二酸化炭素と反応することでアルカリ性が中和される。
 この中和がコンクリート内の鉄筋に到達すると、鉄が非常に錆びやすくなる現象のこと。

◆アルカリ骨材反応。
 セメントのアルカリ性と骨材に含まれる鉱物の一部が長期にわたって化学反応を起こすことで
 コンクリート内に膨張が生じる現象のこと。

このような劣化の情報を調べる要素として「かぶり厚」というのがある。「かぶり厚」とは、鉄筋からそれを覆っているコンクリートの表面まで、どのくらいの深さに鉄筋が入っているかを示す数値となる。

一般的に、鉄筋を覆うコンクリートが厚ければ、風化も起きにくく、寿命が長くなる。しかし、「塩害」「中性化」等の素材の問題である場合、その限りではない。かぶり厚をいくら大きくしても、使われている砂に問題があると、なんの効果もないわけである。

コンクリートの劣化はひび割れをセメントで埋める補修を行えば、防止が可能な場合が多い。


マンション・戸建購入:まずはいま住んでる周辺地域で探してみる


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マンションのリフォームできることとできないことを把握しておく。


所有権分譲の一戸建ては、土地も建物も購入した人のものとなる。どのように利用するかは持ち主の自由である。一方で、マンションは、住戸部分(専有部分)は区分所有となり土地は建物持ち分に応じた共有持分権となるため、自由にできない。

更に、マンションは専有部分と共用部分に分けられる。3LDKとか4LDK 等の住戸がある部分が専有部分、開放廊下やエントランス、庭や駐車場、また各住戸に付随するバルコニーや専用庭は皆がつかう共用部分となる。ちなみにバルコニーや専用庭は避難路の役目があるので、共用部分である。


マンションの住民は、唯一自分で自由にできる部分である「専有部分」で好きなことができる。


中古マンションから賃貸マンションへ

台所設備や内装を変えたり、間取りを変更してしまうようなリフォームを行うという形である。もちろん、もし管理組合の規約で、「リフォームを行うときは、その内容を管理組合に届け、承認を得ること」と決められている場合には、届出が必要。

中古マンションを購入してリフォームする場合でも、住戸内の壁を取り外すことはできるが、建物を支えている構造壁は外すことができない、等の形で工事で変更できる部分とできない部分があるので、確認しておくのがよい。他にも、隣戸と接する壁や外壁になっている壁は、取り外すのはもちろん、穴を聞けることができないなどがある。住戸内の内装や設備の変更については、基本的に自由に行えることが多い。
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「安いが不便」はもう古い! ニュータウンの住み心地。


「ニュータウン」は都市基盤整備公団(旧・住宅・都市整備公団)が作った言葉、明確な規定がある。

一般的には、大きな住宅地の意味であるが、正確には、何もない山林や原野を開発し、鉄道や駅のある街として完成させたものを「ニュータウン」と呼ぶ。首都圏でいえば、多摩ニュータウンのように、駅の近くにマンションがあり、その周囲を戸建が囲む構造になっている。

ニュータウン誕生直後は、人里離れたとびきりの郊外に建設されていて、駅と何もない野原と一握りの住宅だけということが多い。初めは、商店も飲食店もなく、小児科の病院も不足、小学校や中学校とも不足、というように生活は不便である。その後、徐々に住宅が増え、人口が増えてくることで商業施設が増えてくる形で成長する。特に駅前に大型デパートが出店すれば、人口が加速度的に増加すると言われる。それに比例して、地価や住宅の価格が庶民には手の届かないくらいに上昇する。

このように成長するのがニュータウンである。早い時期に購入すれば安く買えるが不便な時期が続く、便利になれば価格が上がってしまい、なかなか購入できなくなるというのがニュータウンの典型である。

またニュータウンは衰退期として街は変則的に変化する。ニュータウンが一度人口増加してから年月が経ち、団地などの住宅の子供たちが成人すると、多くの学校が無用の長物になる。また病院の小児科も子供の代わりに増えてきた高齢者のための病院に衣替えする等のことがある。一部のニュータウンでは、内部に会社や研究所を誘致することで自然な形で街が成熟するようにするものもある。

他にもニュータウンを主体的に開発してきた都市基盤整備公団が一部の土地を民間不動産会社に譲渡する形で、ニュータウンの画一化を脱却する動きがある。民間不動産会社は、公団の街づくり指標を尊重しつつも、独自のプランでマンションや戸建住宅を建設する。公団の中に民間不動産が造った住宅も混じり、活気を生む街並みが誕生する。

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中古マンションを値引きするコツ:値引きは具体的な理由をあげることがコツ。


中古マンションは価格交渉がしやすいと言われる。価格が決まっている新築物件に対して、中古マンションは価格があいまいなためである。とはいっても、値引き交渉は難しい。ただむやみに値引きを要求してもなかなか応じてくれるものではない。

値引き交渉は、相談する気持ちで誠意をもって行う、頭金、月々の希望返済額など条件を伝えて交渉をするのがよい。近隣のモデルルームやオープンルームなどに通って相場を知っておくことも大切、大体の相場がわかるようになる。交渉として一番有効なのが、値引きの理由を挙げることである。

「部屋がきれいではないので、リフォームぶんを・・・」「広さが足りずにローン控除が使えないのでそのぶんを・・・」などと詳しい値引き理由をつけたほうが交渉はうまくいく。
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「買い替えローン」は諸刃の剣。


住んでいるマンションから戸建に引越しを考えている場合、引越し先の物件は見つかったのだが、マンションが売却できずに足止めをくらう、というケースがままある。

そんな人が使えるのが「買い替えローン」。

「つなぎ融資」で、まず先にお金を借りて戸建を買うことができる、その後マンションが売れたら時にローンを返済するというもの。もし古いマンションが売れない場合、それまではローンを払いつづけなければならない。一方で、新しい家のロー ンも発生するので、追加の買い替えローンの返済も重なる。借金漬けの生活となってしまうので注意。やはり、ある程度の買い手の目途が立つまでは新しい家を買わないことが無難。

マンション購入のチェックリスト:不動産業者名簿で過去に業務停止などの処分を受けているかをチェックする
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中途半端な知識は逆効果。


家を購入する際、住宅情報雑誌や建築雑誌を読んで、必要な知識を身につけることは重要。

しかし知識を詰め込みすぎて、営業マンにしつこく質問するのは考え物。営業マンはそんな細かな建築工法に通じているわけはないし、親切に専門家に聞いて返事をもらってくれる場合でも手聞がかかる。

あまりこうした質問や確認が重なるとうんざりしてくるのは人情というもの。「私はこうして欠陥住宅をつかまされた」とか「入居して初めてわかるマンションの実態」という知識を付け、しつこく細かい配管のことを尋ねてみたり、やけに壁の内部構造を知りたがったりすると、それがアダになる場合がある。
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新築マンション、公庫融資つきの人気物件の意外な裏ワザ。


一般的に公庫融資付きマンションは人気物件、公庫の融資付き新築マンションは抽選が条件なので抽選に当たらないと購入できない。公庫融資付きマンションの中でも人気物件ともなると、当たるのは難しい。

しかし外れた場合でもまだチャンスはある。公庫融資付きのマンションであっても応募が販売戸数に満たなかった場合や当選者がローン審査に落ちた等でキャンセルになった場合は、先着順による受け付けがある。先着順のこの場合でも、公庫融資が受けられるので、先着順のマンションを狙ってみるのもよい。


景気が悪いとマンション・戸建購入が増えるカラクリ


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情報誌に掲載されている「予告広告」「シリーズ広告」とは。


希望のマンションに関して、なるべく早く情報をつかんで、確実に手に入れたいと考えるのは皆同じ。住宅情報誌にある「予告広告」や「シリーズ広告」をチェックするのがよい。

「予告広告」や「シリーズ広告」は、まだ販売価格や詳細が決まっていない段階で打たれるもので広告のこと。もうすぐ販売されるというお知らせ(予告)で、-年以内に数回、同じ媒体を使って定期的に広告が打たれていく場合が多い。予告される情報としては、建設予定地や外観の完成予想図、一部の部屋の間取りなどになる。しかしまだ予約の申し込みなどは一切できない。

「シリーズ広告」の場合は、回を増すごとに情報が詳しくなっていくので、興味があれば同じ媒体を注目しておくのがおススメ。最終的に価格などが決まった段階で、価格を含めたモデルルームのオープン時期などを掲載した販売広告が打たれることになる。
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マンション購入で気をつけること、子供が利用する場所の注意点。

購入!マンション物件を探してみる(http://kirei.biglobe.ne.jp/realestate/buy/um/)
戸建やマンションの過去の敷地チェック

マンションの購入の際、子供がいる家庭なら忘れずにチェックしておきたい場所がある。

1.エレベーターやオートロックの操作盤は、子供が届く場所にあるかどうかという点。
 更にエレベーター内の瞥報装置の高さも重要。

2.自転車置き場は平置きになっているか、また子供でも出し入れできるかという点。
 子供専用の自転車置き場があればさらによい。

3.三輪車やパギーなどを玄関近くに置げるスペースがあるか。更に安全を考えると、
 敷地内の車道と歩道は分離されていたほうがベターではある。

4.敷地内の車道には車の速度を制限する凹凸が設けられているか。



子供とは直接関係ないが、来客用の駐車スペースもあるとなおいい。このように共有部分のあり方は、子供の安全のために重要なポイント。これらのチェックポイントは、パンフレットでも書くすることができるが、実際には営業マンに聞くことでも確認できるので、積極的に、チェックしておきたい。
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中古マンション購入のオキテ:「いい中古」「悪い中古」の見分け方。



マンションの手抜き工事は何年も経たないとわからない場合が多い。気がつくタイミングが地震が発生したとき、では間に合わない。マンションのチェック箇所はいくつもあるが、その一つとして、マンションの建設時期を見るのも重要。

一般的に欠陥マンションが多いのは、ズパリ94年~97年に建てられたもの。逆に安心であるマンションが多いのは、83年から92年であるといわれている。

新しいから良い、という訳でもない。他のチェックポイントとしては、活断層の上に建ってるマンションであるかどうか。阪神・淡路大震災以降、新築の大きなマンションではこんな物件はまずないが、中古だとそのような物件はまだある。市役所などで活断層のマップが手に入るので確認するのが良い、他にも「新編日本の活断層」(東京大学出版会) も参考になる。

中古マンションの他のチェックポイントとしては、

・天井に大陸みたいなシミはないか(水漏れをする恐れ)。
・床にきしみは無いか (中が腐っている恐れ)。
・建物の内外の壁に大きなひび割れはないか
  (外壁にまでヒビが入ってると、中に雨水がしみ込み鉄筋がさびて強度が大きく落ちる)。
・水回りにも注意が必要(風呂やシャワーを全回にして、水の色、水量・水圧をチェックする)。

また、前回の改装から3年以内のものが良い、一般的にメンテナンスさえしっかりしていれば50年と言われるマンション全体の寿命を大幅に伸ばすことも可能。
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物件探しのコツ:知人が住んでいる物件に注目してみる。



一般的には、住宅探しは不動産業者に頼む。その前段階としては、住宅情報雑誌やチラシなどを見て探す。しかし、信頼が置ける探し方として知人からの口コミも良い方法である。

不動産会社の営業マンの内容にはセールストークが入っているが、知人で住んでいるマンションについて、知人の感想なら信頼できる。実際に住んでみて、いい部分も悪い部分も体験する、周辺の環境や治安などの情報も得ることができる。このようにして目をつけたマンションについては、不動産業者に「あのマンションで売りが出たら紹介してください」と依頼しておくとよい。


戸建・マンション購入での「頭金」は返済者の返済能力

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「自分の土地」にこだわらず:「テイシャク」で激安マイホームをゲット。

[マンション購入のノウハウ] モデルルームの見学にもコツ



テイシャクとは定期借地権のこと。「この土地を50年間貸すが、期限が来たら建物をこわしてキレイにして返す」という制度になる。
土地を買うより値段は3~5割ほど安いのが特徴。テイシヤク付きの建売住宅でも普通の建売に比べて3割は安くなる。しかしそれほど人気がないのがテイシャク。50年後に立ち退くときのことが不安という点、家をこわす費用も考慮が必要、月々の地代(2万~3万円)の支払もあるため。

その中で、このテイシャクの弱点を解消した「定期借地権付マンション」というのが登場した。権利の期限が来たときに、地主が建物を買い取る特約が付いている、つまりマンシヨンをこわしてキレイにする費用が不要になる。さらに、期限が来ても賃貸での継続居住ができるって特約まで付いている、家賃さえ払えれば、住み慣れた場所に住めるということになる。一般の借地権は、契約期限が来ても交渉しだいで更新することができる。

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新築住宅の購入:モデルハウスで体に異常を感じるか。




新築住宅のモデルハウスを見学に行った際、目がチカチカする場合がある。その住宅は購入をやめたほうがよい。これは、ホルムアルデヒドの典型的な症状、つまりその住宅はシックハウスの可能性がある。

ホルムアルデヒドは、頭痛や吐き気、じんましん、鼻炎、呼吸器系の症状、下痢、めまいなどのほか、集中力を低下させる、不安感が強くなる、不眠、情緒不安定等の症状も引き起こす。壁紙のビニールクロスの接着剤には、ダニやカビを防ぐため猛毒のホルマリンが配合されている。長年住む人体にも悪影響を与えてしまう。一戸建てだけでなく、マンションや団地でも同様なので注意が必要。

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新築中のマンションを仕様変更したいなら。


新築マンションにおいて、自分の希望する条件にあと一歩という物件がある。子供のアレルギーが心配なので、カーペツト敷きをフローリングにして欲しい、将来は親を引き取るつもりなので、バリアフリーにして欲しい、等の具合である。もし特別仕様に変更してくれるなら購入したいという「あと一歩物件」について、モデルルームに居る営業マンに仕様変更の詳細を聞いても無駄、彼らにはその権限がないからである。

そのような仕様変更は、もっと上層部の判断になるのが通常、現場の工事関係者に手聞がかかる作業のため、工事責任者の判断が最優先されるのが一般的。そこで、工事現場の所長に会わせてもらい、変更が可能か尋ねてみるのがよい。もし施工業者がOKしてくれれば、販売会社も従う可能性が高い。

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マンションの間取り:面積だけでなく「体積」も考えることが重要。



マンションを購入する場合、床面積等の「広さ」に目を奪われがち。しかし快適に暮らすには、平面的な広さばかりでなく、空間の広さである「体積」も重要。マンションを購入するなら、面積はもちろんのこと、天井の高さも意識し体積としての広さも大切。
(参考)中古マンションから賃貸マンションへ

どんなに広くても、高さが十分で無い空間は、圧迫感があるので快適ではない。特に古いマンションの場合、天井が低い物件もあるので、チェックが必要、最低でも高さは230cmくらいは欲しい。

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損得シミュレーション:最後に笑うのはどっちだけ。


家を買うということは、老後の安心を積み立てるという言い方もできる。しかし、持ち家と賃貸でどちらが得か、というのは、しっかりと吟味したい。
比較対象として、30歳のときに新宿から26分の小田急線S駅の近くにマンションを借りた「賃貸さん」と、すぐ近くにほぼ同じような条件のマンションを買った「購入さん」の場合でシミユレーシヨンしてみる。

条件としては、以下にする。
 ・賃貸さんが借りたのは3LDK (家賃は月々12万円)。
 ・購入さんも3LDK (築3年の優良中古マンション) を、頭金900万円のお年ローンで購入。
 ・住宅金融公庫を利用したので、10年目までの支払いは管理費・修繕積立金込みで
  月々11万7000円、それ以降は12万5000円とする。

ふたりの支払いは50歳までは、ほぼ同じで推移するが、その後賃貸さんの方に余裕ができる。理由は、一人息子が独立したことで、住まいを少しコンパクトな2DK(家賃10万円)に引っ越したためである。しかし、賃貸さんのローンはあと5年という状況、一方で購入さんは55歳になった時点で、ロー ンを払い終えている、その後の月々の支払は無しとなる。
60歳(築33年)の時に大規模修繕をしたとして、500万円の出費をしたと仮定する。これにより、大地震でもない限りあと30年は住めることが保障された。この時点で、購入さんは「一生の住まいを得た」という安心感を得ることになる。

そして、二人とも65歳で会社を定年退職し、年金生活に入る。この時点で、購入さんは家賃ゼロ、税金は月々にならして3万円ほどで済む。
マンション・戸建購入:まずはいま住んでる周辺地域で探してみるのがおススメ

一方の賃貸さんは、定年後も毎月10万円の家賃を払い続ける必要がある。これ以降は、長生きをすればするほど、住宅にかかる費用の差は聞く一方となる計算となる。

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チラシやパンフレットの着眼点:ここに住んだら・・・と想像してみる。



マンション購入の判断には想像力も必要。パンフレットの間取り図を元に、実際にいま住んでいる人を中心にイメージをしてみる。たとえば、夫婦と子供二人の4人家族なら、当然夫婦の寝室と子供部屋、キッチンとリビングは必要。さらに来客時などにも利用できる和室があればいいと思う場合もあるだろう。

子供が欲しいと考えている夫婦や、既に子供のいる家族の場合、子供が将来大きくなったときのことも考えておく必要がある。子供部屋の数や広さをどうするか、をイメージして検討をする。他にも、和室はリビングのそばがいいのか、離れた場所がいいのか、という使いやすさも、家族の生活をイメージして検討する。
このようにしてイメージが明確にできればできるほど、購入するマンションの広さや間取りは、決めやすくなってくる。

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国道沿いなら防音設備にも気を配れ。


めったに車も通らないような住宅地にある部屋では必要ないが、24時間ひっきりなしに車が通るような国道沿いの部屋では、防音設備のチェックは大切。現在でも、建物は立派でも、騒音対策がなっていないアパート・マンションも意外と多い。夜中の騒音は考える以上に気になるし第一安眠できないことが多い。

そのために、部屋のチェックは昼と合わせて夜にも行うのが良い。たとえば、大建築会社が採算重視で、工費のかかる工事を省いた場合がある。オーナーに知識がなく、施工業者にまかせきりにしたり、オーナーに借り手に対する配慮がない場合に起こりえる。
チェックする例としては、防音設備について質問した場合に、明確な回答がないような場合がある。このような物件や業者は避けるべき。入居してから二重ガラスやベアガラスに替えればいいと思っても、複数を抱えるオーナーの場合、対処してもらえない場合がある。一般的に、国道沿いの物件は、一部屋で十五万円はかかる。自費で工事費を持つ場合には、それなりに覚悟が必要。

それ以外にも、騒音はどの程度か?防音設備はどうか?という点や振動でガタガタ揺れることはないか?排気ガスはどうか?という点をチェックする必要がある。これらのチェックポイントが合格できれば良い。
ただし、国道沿いの物件の欠点は騒音だけでは無く、地盤のチェックも必要。高層ビルならしっかりと作る必要があるが、4階までの建物なら地盤さえ固ければ、比較的薄い基礎でも建築許可がおりるのが一般的である。しっかりとした基礎でない場合には、一日中、地震のようにゆれる可能性もある。最後に排気ガスのチェック、せっかく洗った洗濯物が干する間に真っ黒になることがある。こればかりは、部屋では防ぎようが無い。

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トイレ内の鏡は必需品。


マンションのトイレでは、手洗い器と小さな鏡が壁についている場合がある。
トイレに小さな鏡と手洗いがあるのは、女性客の化粧直しにも使えて便利だ。

訪問客に手を洗わせてください、といわれたときはここを使ってもらえばいい。洗面脱衣室には脱いだ衣類が散らかっていると、見られずにすむので好都合というメリットがある。鏡の高さを高くし、便座の正面よりも左右の壁に設置することで排便時の自分の顔など見なくてすむ工夫をするのが良い。

また、トイレの換気扇を働かせるための空気の入り口は、ドアの下部に10cm程度の隙聞をつくるアンダーカットが多いが、ガラリをおススメする。ガラリは鎧戸のように目隠ししながら空気を取り込む穴で、音が外部に漏れにくい。また、換気扇のスイッチは消し忘れを防ぐため、電気代の節約のためにも、ツマミを回すタイマースイッチが好ましい。大便をしたあとも10分ぐらい換気扇を回すと臭気がなくなるから、これに合わせておけばいい。


中古戸建の坪単価 と 中古マンションのスケルトンチェックについて


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二四時間換気は万能ではない。


キッチンで換気対策は重要。入ってくる空気が出る空気のバランスがポイント。
台所のレンジフード、トイレ、洗面所・浴室には換気扇などの機械換気を同時に使用すると、給排気口(レジスター) では間に合わない。最近では電動で強制的に空気を入れるレンジフードもある。さらに各部屋の給排気口の大きさも重要、できれば15cmが好ましい。全ての換気システムを同時使用しても耐えられる。


一般的なマンションでは、10cmのものが多い。代わりに「24時間簡易換気システム」というのが登場する。波の一方で外からの空気を入れて、もう一方で室内の空気を出す仕組みで、暖房効率をよくしたり、冷暖房費を節約する効果もある。
しかし、音が漏れるという欠点がある。子供部屋のオーディオの音、寝室の夫婦生活の音が外に漏れる。少々お金がかかるが、やはり、いまだに部屋の中に給気口と排気口を二つ離れた場所につけるという構造にすることが最善の策であるようだ。
中古戸建の坪単価 と 中古マンションのスケルトンチェックについて


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マンションの管理会社から、一時金を突きつけられた場合、管理会社を替える場合など、その方法は、基本的には管理規約と管理委託契約書に書いてある。



管理規約には議決は多数決で行うと明記、管理委託契約書には、管理会社との契約の解除について書かれている。
管理規約は、管理組合の定義、総会の役割、理事・理事会の役割などが明記されている。更に総会や理事会などの運営方法も確認できる。管理委託契約書は、マンションが管理会社に対する契約書。管理の仕事を頼むための、仕事の内容、契約の期間、解約方法などが記載される。マンションについての決まりは、区分所有法・管理規約・管理委託契約書の3つに全て書かれていると言われる。区分所有法は、マンションの管理組合や管理規約に法的な裏付けを与えるもの。

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女性の一人薯しは安全第一。


女性の場合、男性と同じ感覚で部屋探しをしてはならない。とくに安全面はより慎重に部屋及びその周辺の環境を調べる。アパート・マンション探し、および一人暮らしの生活においてのチェックポイントは以下がある。

①部屋は1階以上とする、1階は侵入されやすい危険性がある。
②派手な生活を控える、派手な生活をすると小金を持っているように見え泥棒に目をつけられやすい。
③普段から隣人と親密になっておき、相談しやすい関係をつくっておく。
④玄関ドアのカギは二重カギにするか、ピッキング防止のカギに付け替える。更にチェーンはつねにかけておく。
⑤1階には雨戸を付ける。
⑥のぞき防止対策として窓にはかならずカーテンを付ける、外に光がもれにくい遮光カーテンが良い。
⑦ エレベーターは、密室型でなくガラス窓付きの開放型が安全上、望ましい。
③廊下電灯はできるだけ明るい物件を選ぶ、できればポケット警報器の携帯もする。
⑨洗濯物はできるだけ目立たない場所にして、一人暮らしと気付かれない工夫をする。男性用の下着を干しておくといい。花柄カーテンやかわいいドア飾りや表札などはNG。


なぜ礼金があるのか。

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特安物件にはこれだけの落とし穴。


特別安い不動産は、スーパーの特売品のように得をすることは少ない。

あなたがオーナーの場合、別な事情なしに特別安い賃料で人に貸すだろうか。とすると特安物件とは、ほほ100%「特殊事情」がある、「不動産市場に特安物件はない」と考えたほうがよい。こうした特殊事情を背景に持つものを、不動産店は「特安」物件と呼ぶ。

・オーナーの同県人にだけ特別安く貸すという物件。
・道路は狭く南側にピルが建っており、一日一時間しか陽が射さない物件。
・4階建てのマンションで、洋室はすべて7帖半だが、2戸だけ凹帖半の部屋が残り物の物件。
・若い男性が人生に疲れ、服毒自殺をした物件。
・オーナーが高齢者で、死ねば相続税が発生し物件を売却するために、いつでも退去してもらうという条件がある物件。
・一日二万台の車が走行する国道沿いで、騒音、排気ガスなど環境が悪く相場の3割引きの物件。

まともな業者なら、物件が安い理由を、きちんと借り手に納得するように説明をする。

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いい物件にはシーズンオフにチャンスあり。


シーズンオフこそ、アパート・マンションの賃貸市場の繁忙期は2~4月初旬ぐらいまでである。

需要と供給の関係で上下するために、この時期は物件もどんどん出るが、それ以上に需要があるから、すぐに物件は無くなってしまう。結果、物件の中身をよく吟味できずに早急に決定してしまいがち。更に、オーナー側から見れば、お客はいくらでもいると考えるので賃料も強気になる「売り手市場」となっている。

一方で、不動産業界におけるシーズンオフである6、7、11月は物件の数は少なくなるが、賃料は安くなるし、競争も少ない。不動産の「買い手市場」となるのでお客はじっくりといい物件を探すことができる。

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面格子つき窓の意外な欠点。


廊下に面した窓や一階の建物の側面に面した窓は、セキュリティ上の問題から鉄やアルミ製の面格子をつけることが多い。

そうすると、面格子を壁面よりかなり飛び出させてつけない限り、掃除がしにくい。掃除だけではなく網戸の交換もしにくい、面格子ごと外してしまわないと網戸が外れない場合が多いため。

面格子で窓面全体を覆わずに、上部に25cm程度の空きをつくると網戸は簡単に外せるし、窓の掃除もできる。25cmの隙間は、緊急時にそこから外に脱出することもできる隙間、しかし逆に侵入者が入ろうとすると、都会のマンションなら周囲から目立ってしかたがない。

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マンション選びの基準として「安心して住めるマンション」というのがある

マンション

しかし、定義が難しい。ついつい「設備が最新鋭で使いやすそう」「内装がお酒落でゴージャス!」「有名な建築家が建築する」という見た目を選択してしまいがち。

一般的に、購入の際にチェックするのは、内装の設備「インフィル」に注目が集まってしまう。高級なイメージがある世田谷などのマンションではなおさら。たしかに「インフィル」は、建物を構成する重要な要素である。ユニットパスやシステムキッチン等の設備機器、壁クロス、フローリングなど、建物の付加価値(資産価値)に寄与する。しかしもっと重要なのは構造に代表される「建物の基本性能」である。

インフィルに対して「スケルトン(骨)」と呼ばれ、建物の構造上主要な部分のことを指します。基礎、柱、梁などの構造のこと、これらは、防水、防音、断熱等の建物の基本性能を決定づけるため重要。しかも、建物が完成してからでは、つくり直したり交換したりすることが事実上不可能な部分となる。

つまり、スケルトンの良し悪しが、マンションの財産価値の良し悪しの大きな要素となる。どんなに洗練されたインフィルでも、スケルトンに問題があるのなら、マンションの価値がゼロかも、しかも大地震に遭遇したときに生命を失うリスクもある。

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新築マンションはいったい、どのくらいもつのでしょうか?

デザイナーズマンション

国土交通省の「集合住宅の長寿命化を目指す報告書(マンション総プロ)」によれば、分譲マンションの平均寿命は46年。建て替えになった物件の平均築後年数は37年。また、国税庁が定める、RC(鉄筋コンクリート) やSRC (鉄骨鉄筋コンクリート) 造のマンションの法定耐周年数は46年と定められている。

耐周年数は大変重要、40年で朽ちてしまう鉄筋マンションと、100 年もつ鉄筋マンションとでは、投資価値は2倍以上の差になる。高齢になったとき、1500万円ともいわれるマンションの建て替え費用は捻出できない。長持ちする建物にこだわりたいなら、配管のメンテナンスが考慮された構造のマンションを選択するべき。

建て替えを行う原因のナンバーワンは配管の老朽化である。しかし、マンションの多くは、上下水道の配管がコンクリートのなかを通っているため、破裂したりサビが出ても、建物本体を壊さなければならず交換できないことが多い。配管の掃除をしたり、交換できる範囲だけ工事を行うという消極的な対策しかない。

鉄はサビると体積が大きくなり鉄筋がコンクリートを圧迫し、コンクリートに亀裂が入る(爆裂現象)。
コンクリート強度も重要。N値(単位=ニュートン) で表されるコンクリート強度は、最近の新築マンションでは24Nが最低限度の基準。建物が高い場合は、その加重に耐えるために強度はもっと必要。100年コンクリートは30Nの高級マンションや60Nで、100N などの「超高強度コンクリートマンション」もある。理論値であり、工事内容や雨風の影響にて実際の耐周年数はもっと短くなる。

マンションの耐周年数は「基本構造部分の造り」と「管理」で決まる、これをマンション購入の重要チェックポイントとするのが良い。

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リビングインの功罪。


マンションの近頃の一つの流行として、「リビングイン」の間取りがある。「家族のコミュニケーションを大切にした設計」、とくに子供のいる家庭の場合、リビングインの洋室を子供部屋として、子供の行動を監視しやすい。リビング・ダイニングが玄関を入ってすぐの場所にレイアウトされた間取りも、同様の理由から「家族のコミュニケーションを大切にした設計」といえる。

しかし、マンションの各部屋だけでなく最近は洗面脱衣室や浴室がリビングイン設計になっているものも見受けられる。リビングから廊下などを経由せず直接、洗面室から浴室に出入りできるが、オヤジがパンツ一枚で出できたら居間に客がいた、などということになりかねないし、都合が悪い。

一方で羊襲の輪切り・横長リビングタイプは、思春期にさしかかる子供を持つ家族は注意が必要。玄関脇の洋室を子供部屋にする確率が高い。親が普段いるリビングや和室は玄関から最も遠い位置になり、子供の出入りに気づかない場合もある。
マンション
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細部の納まりにこだわるか、手を抜くかで業者の良し悪しがわかる。

良心的な事業主は、中古マンションの細部の細かい建具にも配慮がある。チェックしておきたいのは、各居室の「戸当たり」と「あおり止め」の有無、戸当たりやあおり止めの有無は、図面に記載されていないことが多い。ドア(開き戸)を聞けたときに、ドアノブが隣接する壁に当たって、壁を傷つけないようにするための役割をはたす。

「戸当たり」や「アームストッパー」が、各居室だけでなくトイレなどの居室以外の開き戸にも設置してあるかチェックする。アームストッパーとは、金属製突起物の先端にゴムがついていて、扉の上部に取り付けた器具。また、あおり止めは、フックやマグネットタイプがあり、開き戸を聞いた状態に固定するためのもの。しかし、センタードアと呼ばれるリビングと廊下との聞の扉にしか設置されない場合が多い。

理想は引戸を除いたマンションの全室の扉に設置されていること。風が入ってきて、急な扉の閉鎖がなく、指詰め事故の防止になる。内覧会の際に、写真をとってチェックすると良い。他にも、気配りをチェックする箇所と言えば、畳の下のコンクリート。

マンション

マンションの和室は、一般的に畳の芯材に断熱材を使ったスタイロ畳と呼ばれる畳を使用する。コンクリートは竣工後も水分を出すのが一般的、断熱材であるスタイロとの聞が結露することもある。これを見据えて、防湿シートが敷かれているか、チェックすると良い。
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マンションとコーポの違い

高級マンション

酒屋の2階を間借しする場合は「ワインハウス」。
川が近くを流れていれば「リバーサイド・コーポ」。
経営者が花屋の場合「フラワー・マンション」。

いろいろなネーミングがある。
『マンション』と『コーポ』、『アパート』には明確な違いがある。

『コーポ』の語源はコーポラティプ・ハウス直訳すると「協同組合住宅」、略されて「コーポ」と呼ばれる。もともとは、協同組合員による協同組合員のための協同管理不動産物件であった。

『マンション』はアメリカでは「大邸宅」の意味、イギリスでは「集合住宅」の意味。日本では『コーポ』と『マンション』は、建築構造と高さの違いにて区分される。どんなにボロくても3階建て以上の鉄筋構造の集合住宅を『マンション』、鉄筋だけど2階建てまでは『コーポ』、木造2階建てまでを『アパート』と呼ぶ。たとえば「夜景のきれいな部屋に住みたい」という場合は『マンション』。「こじんまりした建物で作りのしっかりした部屋」という場合には『コーポ』。

ちなみに『レジデンス』というのは秀和(株)の登録商標、『ヴィラ』『メゾン』はイメージアップを狙って使用される。
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不動産広告の法則、大々的な宣伝は手抜き工事のサイン

テレビCMや新聞のチラシ、電車の車内吊り、住宅情報誌などに大きな広告・高級なイメージを載せている建設会社がある。宣伝にカネをかけすぎている物件は、肝心のマンションの施工に手抜きをする可能性が高い。外観はシックな高級感でも、住んでみるとマンションの鉄筋は細く壁も薄い、買ってから手抜きとわかることが多い。
また、宣伝費用に金がかかっている分、価格が一割ほど高くなっている、5000万円の物件が5500万円になる。価格が高いのが一目でわかるから、住宅情報誌の中の情報ぺージには載らない他社との比較を避けている。


超高層の最大の難点は遮音性

デザイナーズマンション

60m以上の高さ、階数でいえば19階程度以上の建築物が超高層とされる。この程度のマンションは鉄骨鉄筋コンクリートか鉄筋コンクリートでつくるのが一般的。鉄骨でつくる場合、地震が多い日本では重量が軽くて竹のようにしなる構造にする必要があるので、鉄骨の上に綿状の耐火被覆をかぶせたものを骨組みにしたものが多い。
軽くするため、壁の材質も超高層マンションの隣戸間の壁は石綿入軽量コンクリート板が使われる、コンクリートに特殊な素材を混ぜて固めた板で、強度はコンクリート並みだが、軽いのが特徴。

問題は遮音性、遮音性は重量に比例するのが一般的。眺望がいいのが大きな魅力な超高層マンションでも上下左右の隣戸の音は筒抜けに近い、超高級シティホテルでさえ木造アパート並み。超高層マンションは妊婦や子供に悪影響が出るとも言われる、独身者やデインクスはいいが子供のいる家族向けにはおすすめできない。

妊婦の場合は運動不足になりがちだし、子供は外で遊ばなくなり、ひきこもりになる可能性が高いというのである。アメリカは60階でも鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートでつくれるので音の問題も解消できる。日本では超高層ビルは、マンションのように毎日生活する建物には不向きである。

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